En cualquier comunidad de propietarios sometida a la Ley de Propiedad Horizontal, a la Escritura pública de División Horizontal o, en su caso, a la Escritura pública de Constitución de la Comunidad de Propietarios, también llamado “título constitutivo”, a los Estatutos de la Comunidad y a las normas de régimen interior, si las hubiera, para llegar a acuerdos y que dichos acuerdos sean validos y surtan efectos legales se han de llevar a cabo una serie de formalidades, tanto en la forma como en el fondo, y que son, básicamente los que seguidamente se indican.

La Junta de propietarios es el “órgano rector colectivo” de máximo rango en la Comunidad de propietarios y se encuentra regulada en los artículos 13 a 19 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal ( en adelante LPH).

La Junta de propietarios es el órgano superior que rige la Comunidad de propietarios y a tenor del articulo 14 de la LPH, se caracteriza por dos rasgos fundamentales: a) la Junta es el órgano superior, es el que decide todas las cuestiones comunitarias, gozando de plenas facultades para tomar todas aquellas decisiones que afectan a la Comunidad, entre otros: aprobación de cuentas, presupuestos ordinarios y extraordinarios, normas de funcionamiento, autorización de obras, o cualquiera otras que afecten a la Comunidad; b) Es un órgano insustituible pues, en todo caso, nadie puede sustituir las competencias de la Junta y no es posible que órganos intermedios puedan adoptar decisiones que pasan legalmente por el acuerdo previo de la Comunidad, de tal forma que serian nulos unos Estatutos que previeran la no existencia de la Junta, o existiendo, disminuyeran de alguna manera sus prerrogativas, puesto que la existencia de la Junta y su rango de norma superior constituye Derecho necesario y de obligado cumplimiento por todos los comuneros y por la propia Comunidad.

En el articulo 16 de la LPH distingue dos clases de juntas de propietarios: la ordinaria y la extraordinaria.

La legitimidad de los acuerdos adoptados tiene causa en las dos clases de Juntas y del cumplimiento de los requisitos de cada clase.

De la Junta ordinaria.

Son ordinarias las Juntas en que se aprueban las cuentas y presupuestos, con obligación de que se celebren anualmente, -en el sentido, de ejercicio económico anual, y no de año natural-. Si bien en la Junta ordinaria también se puede aprovechar para incluir en el orden del día, además, asuntos de toda amplitud, como nombramiento de nuevos cargos y aprobación de obras, entre otros.

La fecha de celebración de la Junta ordinaria se determina a satisfacción y comodidad de los copropietarios. No hay sanción legal para el responsable de convocar, si la Junta no se reúne anualmente, y nada ocurre en el plano jurídico por dicha eventualidad y, para el supuesto caso de no convocatoria anual, permanecerán en vigor los acuerdos adoptados en la Junta anterior, así como los cargos, y los deberes de los copropietarios, y lo único que no persistirá son los efectos de aquellos acuerdos de la Junta expresamente de duración cierta y determinada.

De la Junta extraordinaria.

Cabe celebrar, además de la ordinaria, todas las Juntas que se considere convenientes como extraordinarias, sin la exigencia de ninguna convocatoria periódica, al contrario de las juntas ordinarias.

En todo caso, lo que no cabe es celebrar una Junta extraordinaria específicamente para aprobar cuentas y presupuesto del año para la Comunidad. Si cabria aprobar presupuesto extraordinario o gastos fuera del presupuesto anual.

Derecho individual de cada propietario sobre el orden del día.

A tenor del segundo párrafo, del articulo 16.2 de la LPH cualquier propietario puede pedir que la Junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad. La forma de introducción en el orden del día se prevé mediante escrito dirigido al presidente a tal efecto, en el que se especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, de manera que aquel los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre. No se puede excluir el deber del presidente de incluir las peticiones recibidas con la excusa de que la próxima reunión es de una y otra clase, tanto en las Juntas ordinarias como en las extraordinarias. Con la única excepción de que la Junta extraordinaria no la haya convocado el presidente y si la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que al menos represente el 25 % de las cuotas de participación, pues el escrito se ha de dirigir al presidente que no convoca la Junta.

Comunicada al presidente la petición, si este no incluye el asunto en el orden del día, podrá impetrar el auxilio judicial para que no quede burlado su legítimo derecho.

III.1.- Facultad de convocatoria.

A tenor del articulo 16.1 de la LPH están facultados para convocar las Juntas, el presidente, un grupo o coeficiente de propiedad significativos y por convocatoria judicial.

Con carácter general es el presidente el cargo que tiene la potestad para la convocatoria de la Junta, ordinaria o extraordinaria.

Por ausencia, vacante o incapacidad del presidente, asume sus facultades el vicepresidente, con lo que recibe la facultad de convocatoria de las Juntas.

También pueden convocar las Juntas, por delegación de presidente, los secretarios y Administradores.

En defecto de que lo haga el presidente, personalmente o por delegación, los propietarios que sean un número igual o superior a la cuarta parte, o bien que alcancen el 25% de las cuotas de participación. Es un requisito alternativo, esto es, basta con que sean la cuarta parte o superior de propietarios -no importan sus cuotas de participación- o que sus cuotas de participación alcancen al menos el 25% -no importa el número de propietarios-.

En consecuencia, si el presidente se negara o demorara en exceso, sin petición al presidente, pueden convocar la Junta los propietarios legitimados en la forma descrita en el párrafo anterior.

Por último, para el caso de que no exista presidente o el que hubiera llevara largos años sin convocar la Junta, y los propietarios que pudieran convocar la Junta se hubieran inhibido, lesionando a un propietario el “statu quo” de cierto asunto necesitado de acuerdo comunitario, esté pueda dirigirse al Juzgado de Primera Instancia del lugar de la finca, a fin de que convoque la Junta de Propietarios.

III.2.- Requisitos de contenido.

La ley determina los requisitos de la convocatoria y son los siguientes:

• Lugar, día y hora en que se ha de celebrar. 

Se trata de un requisito elemental de conocimiento. El lugar ordinariamente deberá ser el de la finca de la Comunidad, pero nada impide que se fije el de una localidad contigua, por razones de contar con un local más cómodo.

• Indicación de los asuntos a tratar u orden del día.

La Ley exige que en la convocatoria se indique de manera concreta y especifica los asuntos que se proponen a los propietarios para deliberar y adoptar los acuerdos correspondientes. Por lo tanto, no es válida la citación sin el orden del día y el acuerdo sobre un asunto que no figure en el orden del día devendría nulo, puesto que, como asistir a la Junta constituye un derecho y no una obligación coercible, se debe cautelar la información previa para decidir, no solo la eventual postura ante los asuntos del interés del propietario. Como consecuencia el orden del día tiene que ser claro y concreto, como marco limitativo del objeto de la Junta y de sus acuerdos eficaces, sin que pueda utilizarse el tradicional capitulo final de ruegos y preguntas para discutir cuestiones con identidad autónoma e importancia.

• Relación de morosos.

La Ley añadió entre las noticias que deben consignarse en la convocatoria, una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad, advirtiendo de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el articulo 15.2 de la LPH, que son negativos: a) no encontrarse al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad; b) no haber impugnado judicialmente; c) no haber procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada.

III.3.- Requisitos de la citación.

Estos requisitos están determinados en el articulo 16.3 de la LPH y dice que las citaciones deben efectuarse:

1º.- En el domicilio designado en España por el propietario. Designación que debe de hacerse a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción.

2º.- En defecto de domicilio comunicado, en el piso o local perteneciente a la Comunidad. Si se hallare al propietario se hará la notificación a él, pero si no se encontrase allí surtirá plenos efectos jurídicos la entrega al ocupante.

3º.- Intentada una citación o notificación al propietario, si fuese posible practicarla en el lugar prevenido en los dos párrafos anteriores, se utilizará la notificación edictal en el tablón de anuncios, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto en la Comunidad.

El plazo previo para la citación será de seis días de antelación, al menos, para la Junta ordinaria, siendo el día que inicia el computo del plazo previo el de la recepción de la citación. En cuanto a la Junta extraordinaria no se prevé plazo especifico alguno, sino que llegue la citación a todos los interesados. En caso de citaciones por vía edictal tendrá que respetarse la anticipación mínima de tres días desde la colocación del anuncio de la convocatoria.

Los días del plazo han de entenderse naturales por aplicación del artículo 5.2 del Código Civil.

La asistencia a la Junta no es un deber sino un derecho del propietario, pero la falta de asistencia determina la vinculación a los acuerdos que en aquella se adopte, al margen de los que requieren mayorías cualificadas.

• Condiciones de la asistencia personal.

El asistente debe de ser propietario

• Condiciones de la asistencia por representante.

Existe una regla legal expresa en el artículo 15.1 párrafo 1º de la LPH, de representación voluntaria para la Junta se confiere mediante un escrito firmado por el propietario y nada más puede requerir la Comunidad.

• Caso del usufructuario.

El articulo 15.1 párrafo 3º de la LPH, para el supuesto de elemento privativo dado en usufructo, se parte de la tesis en el régimen de propiedad horizontal de que los derechos y obligaciones derivados del mismo competen al nudo propietario. Por ello, el nudo propietario tiene preferencia para acudir cuando desee a la Junta, y solo en su defecto, puede asistir el usufructuario, y demás, su presencia y voto exclusivamente cabe cuando se trata de cuestiones ordinarias, esto es, acuerdos de mera administración, que no precisan de unanimidad, o de obras de conservación o reparación ordinaria, nunca las extraordinarias o de mejora. Otra cosa es que el nudo propietario le conceda expresa representación para la porción acotada a su voluntad en las resoluciones comunitarias.

• Asistencia de propietarios morosos.

Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encuentran al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad, salvo que hubiesen impugnado judicialmente, o procedo a la consignación judicial o notarial, pueden participar en sus deliberaciones si bien no tienen derecho de voto.

V.1.- Junta en primera y segunda convocatoria.

Es posible la convocatoria y celebración de la Junta en primera y segunda convocatoria se citen para el mismo día, siempre con un intervalo de media hora. Este intervalo es un derecho de orden publico e indisponible por Estatutos, sin embargo, nada impide que el intervalo sea mayor entre ambas convocatorias.

Para el caso de que no se haya celebrado en la segunda convocatoria se dispone de una nueva convocatoria de Junta , dentro del plazo de ocho días, con los mismos puntos del orden del día.

V.2.- Valida constitución de la Junta.

A la reunión de la Junta en primera convocatoria deben concurrir, para que se constituya válidamente, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, mientras que, procediendo la segunda convocatoria, no hay sujeción a “quorum”.

Se trata de derecho imperativo y, por lo tanto, no son validas las clausulas estatutarias que rebajen el computo para la mínima asistencia de la Ley, en primera convocatoria, ni las que establezcan un “quorum” determinado para la segunda.

VI.1.- El derecho de voto.

Todo copropietario tiene derecho de voto en Junta, que ejercerá individualmente y por su coeficiente de la propiedad, según el valor que se conceda y necesite en cada caso, o se abstendrá.

Sin embargo, el articulo 15.2 de la LPH priva del derecho de voto a los propietarios morosos en ciertos casos.

La privación del voto requiere que, en el momento de iniciarse la Junta, el propietario sea deudor de la Comunidad por deudas vencidas, cualquiera que sea su origen, y aunque solo adeudo por razón de alguno de los elementos privativos que posea en el edificio .

Puede el propietario moroso evitar la perdida de su derecho de voto si:

a).- Hubiese impugnado judicialmente las deudas.

b).- Si hubiese procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada.

La impugnación o la consignación judiciales o notarial deberá acreditarlas el interesado ante el presidente antes del inicio de la Junta.

El propietario moroso sin voto es, pues, como ausente para la suma de numero de comuneros y de coeficientes, de cara a las mayorías de cada supuesto, simple o cualificada.

También es posible que los propietarios en la Junta dispongan que el propietario moroso, pese a no haber impugnado ni consignado la deuda, conserve el derecho de voto, siempre por unanimidad.

VI.2.- Acuerdos de unanimidad.

El articulo 17 de la LPH establece la forma de toma de decisiones por la Comunidad a través de acuerdo de la Junta de propietarios, que es el órgano superior, único hábil para cualquier decisión que afecte a los asuntos comunes del inmueble, insusceptible de suplantación por la actuación unilateral del presidente, ni otros órganos, salvo extrema urgencia.

Los acuerdos han de ser adoptados por unanimidad, mayoría cualificada y otros por mayoría simple.

Conforme al articulo 17.1ª LPH “sólo” se requiere unanimidad para la validez de acuerdos que impliquen aprobación o modificación del título constitutivo o estatutos.

El acuerdo unánime requiere el voto favorable de todos los propietarios presentes por sí, o representados debidamente, manifestado en la propia Junta, excepto los morosos privados de voto, y la no discrepancia de los ausentes, que “debidamente citados, una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el articulo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”.

VI.3.- Acuerdos de “quorum” especial.

Aunque afecten al titulo constitutivo, existen algunas cuestiones comunitarias para las que basta para su aprobación una mayoría cualificada del total de propietarios, tanto en número como en coeficientes.

A).- Una primera regla es la de la mayoría de los 3/5 de titulares y de coeficientes de propiedad y obligan a todos los propietarios, sin poder exigir a los disidentes que paguen por los servicios, instalaciones o mejoras, así tendríamos que una mayoría cualificada de 3/5 puede aprobar el establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general, incluso cuando ponga la modificación del titulo constitutivo o de los estatutos y en particular nos referimos a servicios de ascensor, servicios de portería y conserjería, servicios de vigilancia, el arrendamiento de elementos comunes.

En todo caso no se puede obligar al pago a los disidentes de lo que exceda de las tres mensualidades corrientes conforme al articulo 11 de la LPH.

B).- Una segunda regla es la mayoría de una tercera parte de titulares y de coeficientes de propiedad, en asuntos tales como infraestructuras de recepción de telecomunicaciones, aprovechamiento de energía solar, y suministros energéticos colectivos.

C).- Una tercera regla es para la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, que requerirá el acuerdo de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

VI.4.- Acuerdos de mayoría simple.

Son todos aquellos asuntos que no precisan de unanimidad ni mayoría cualificada, como la aprobación de cuentas y presupuestos, obras ordinarias o extraordinarias, normas de régimen interior, funcionamiento de servicios, acciones judiciales en defensa del común, etc.

El quorum de aprobación de acuerdos en primera convocatoria de la Junta es de la mitad de los propietarios, que a su vez representen más del 50% de las cuotas de participación del inmueble, mientras que, en la segunda convocatoria, vale el acuerdo aprobado por la mayoría de los asistentes, siempre que representen la mayoría de las cuotas de propiedad presentes.

La abstención, a los efectos exclusivos de la votación en Junta no cuenta para nada y, además, el propietario que se abstuvo carece de legitimación para impugnar el acuerdo de la Junta.

VI.5.- Notificaciones.

El acta de la Junta que llega al acuerdo, cualquiera que sea la mayoría, debe notificarse, en dos planos:

1.- Por un lado, como regla general, a todo propietario, para que los disidentes del acuerdo de la Junta que no asistieran a la misma puedan impugnarla si hubiere causa y les conviniere.

2.- Por otro lado, como regla específica para acuerdos requeridos de unanimidad o mayoría cualificada, debe notificarse a los ausentes de la Junta, a fin de que se pronuncien y debe de hacerse de manera que conste de modo indubitada la fecha de entrega, pues la acción de impugnación de los acuerdos sociales caducará a los tres meses o al año de adoptarse el acuerdo para los presentes en la Junta, mientras que para los ausentes se computará a partir de la comunicación del acuerdo.

La falta de contestación en el plazo de 30 días supone vinculación al acuerdo notificado, sumándose el propietario notificado a los votos positivos, sin posibilidad de retractación, ni protesta.